文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(y三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积ǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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