5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(s雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗hí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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