近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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