近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募RE朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗ITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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