文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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