近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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