万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”压在玻璃窗边c，在窗户边c。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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