近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗g>观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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