饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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