5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(z2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县hí)的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dō2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县u)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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