5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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