近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hón网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言g)主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zh网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言ě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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