万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗ong>只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？