5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头2023年石油会暴涨吗，今日油价格表(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)2023年石油会暴涨吗，今日油价格表增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州(2023年石油会暴涨吗，今日油价格表zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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