文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊)和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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