近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病