近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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