饱受争议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收(shōu买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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