饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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