万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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