一线(xiàn)城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为(wèi)什么这么(me)重要？首先二手房指导价被称为“核(hé)弹(dàn)级”政策(cè)，其次(cì)深圳几乎是最后一(yī)个还在“认真”实施(shī)这条(tiáo)政策的城市，最后深(shēn)圳是房价前三(sān)的核心城市。所以，深圳的一举(jǔ)一动(dòng)都具有风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分析人士指出(chū)，深(shēn昆明市属于几线城市，云南最好三个城市)圳(zhèn)二手房指导价如果取消，首先有利(lì)于深圳(zhèn)二(èr)手(shǒu)房(fáng)回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回(huí)暖有利于深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利(lì)于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价(jià)”正式结束。传言(yán)称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银(yín)行核定房价以网签备案价(jià)和评估价孰(shú)低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真(zhēn)正变成了“参考价(jià)”。

　　目前没有看到官方文件(jiàn)。据证券时报21日消息，目前(qián)深圳多家大行(xíng)表示“尚未接到正(zhèng)式(shì)通知，目前仍(réng)按参考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易居(jū)研究院研究总(zǒng)监严跃进认为(wèi)，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域按照(zhào)新的规则进(jìn)行，但(dàn)不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不用(yòng)发(fā)文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房昆明市属于几线城市，云南最好三个城市指(zhǐ)导价横空出(chū)世。当(dāng)时，深圳一口(kǒu)气(qì)公布(bù)了全市3595个(gè)小(xiǎo)区的参(cān)考价，很(hěn)多南山、福(fú)田、宝(bǎo)安(ān)中(zhōng)心区的高价盘，直接(jiē)按照当时的(de)市场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银(yín)行只能按(àn)照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家(jiā)还不觉得厉害，但经历了(le)这两年的(de)痛苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的(de)房子，如果不“指导”，可(kě)以(yǐ)首(shǒu)付3成(chéng)即(jí)300万；如果指导价打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需要(yào)全款支(zhī)付的部分，实际首(shǒu)付去(qù)到了(le)510万，相当于首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这(zhè)直接让大批量买家，失(shī)去(qù)了购房能力，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推(tuī)行(xíng)二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西(xī)安(ān)、合(hé)肥、广(guǎng)州(zhōu)等10多个城市(shì)陆续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年(nián)10月，根(gēn)据安居客的统计，实施二手房(fáng)指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情(qíng)的影响，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为例(lì)，全国(guó)70个(gè)大中城(chéng)市(shì)房价(jià)只有6个同(tóng)比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交(jiāo)量上，二手(shǒu)房指导(dǎo)价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套(tào)，创近二(èr)十(shí)年最低记录，相(xiāng)较(jiào)2020市场高(gāo)峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方(fāng)面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当(dāng)月相比，如今二手房挂牌(pái)价低于及接(jiē)近(jìn)参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成交(jiāo)价低于(yú)参考价。

　　只有真实经历其中的人(rén)，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的(de)新(xīn)闻(wén)不(bù)绝(jué)于耳。

　　据说一位码(mǎ)农(nóng)三年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒体推(tuī)测，如(rú)果案例属(shǔ)实，买(mǎi)家的实际购(gòu)房(fáng)成本高达20万(wàn)/平，目前(qián)价格跌至14万/平(píng)，叠加(jiā)这三年的房贷和持有成本(běn)，差不(bù)多亏(kuī)损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这两年(nián)感受到了(le)太(tài)多“心(xīn)酸(suān)”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多年(nián)新低，学(xué)区(qū)房神话(huà)不再，房(fáng)产(chǎn)中介的日子难(nán)过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市(shì)的(de)基(jī)调(diào)下，2022年以(yǐ)来，实施了二手(shǒu)房指导价的城(chéng)市陆陆续续低调(diào)退出，目(mù)前只有深圳(zhèn)还是最(zuì)后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近(jìn)一线城市也不(bù)端着了。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购房(fáng)支持政策(cè)。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予(yǔ)以多孩家庭在新房计分(fēn)制(zhì)度(dù)政策(cè)上的(de)支持(chí)。

　　从(cóng)最新公布(bù)的(de)3月份70个大中城市商品住宅(zhái)销售(shòu)价格变(biàn)动情况(kuàng)来看，广州、深圳的新房、二手房(fáng)价格仍然(rán)是同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上(shàng)海已经同比(bǐ)增长了，其他(tā)二线城市如杭(háng)州、成都、南(nán)京、合肥等城市(shì)价格都是同比上(shàng)涨的(de)。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上(shàng)，上(shàng)面可(kě)能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动(dòng)二手房(fáng)“带(dài)押(yā)过户”全国实施(shī)，这是一条被(bèi)广(guǎng)泛(fàn)好(hǎo)评(píng)的新(xīn)政。对于激活二手房交易，具(jù)有定海(hǎi)神针般(bān)的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出(chū)：建筑业(yè)、房地产企业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归到常(cháng)识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船不(bù)就(jiù)翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策(cè)，还有一大波正在路上...

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