5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(王菲是什么星座，王菲是什么星座的人liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资王菲是什么星座，王菲是什么星座的人成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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