“现在的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去十年的(de)系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经(jīng)济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来(lái)看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估(gū)值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷(dài)倾(qīng)向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的主要(yào)资金(jīn)来(lái)源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般(bān)。再关注一下，哪些房企能(néng)从(cóng)银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那些有国(guó)企(qǐ)背(bèi)景(jǐng)的房企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了一个(gè)很明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个(gè)方面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视(shì)企(qǐ)业(yè)的(de)成本优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业(yè)内的最低水平；利润率是(shì)不是行(xíng)业内(nèi)最高的(de)；融资成本是否是行业(yè)内最低(dī)的(de)；建安(ān)成本是(shì)否也是业(yè)内(nèi)最低(dī)的；这些都是(shì)我们看重的(de)一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时满足上述条(tiáo)件的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道(dào)红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周(zhōu)刊(kān)》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健(jiàn)特(tè)色(sè)的国(guó)央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的(de)是，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企的资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机会(huì)来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地(dì)块(kuài)也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的(de)特点。一(yī)方面(miàn)，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得(dé)太(tài)快，但未(wèi)来(lái)的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企(qǐ)的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得(dé)过(guò)于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行业的(de)复(fù)苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。3千克是多少斤 1千克是一斤吗>

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明(míng)对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房(fáng)企在践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积极(jí)的拿地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营(yíng)房企，但(dàn)在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构(gòu)更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到(dào)机3千克是多少斤 1千克是一斤吗构的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季报(bào)，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身(shēn)的(de)基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表现等多维(wéi)度(dù)都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业(yè)绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集(jí)团在(zài)杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排(pái)名迅(xùn)速(sù)提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环(huán)节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括(kuò)中(zhōng)介服(fú)务(wù)、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节与上游(yóu)材料端息息相关(guān)，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产行业在(zài)进入(rù)存量(liàng)房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越(yuè)来越多。美国过(guò)去的(de)数(shù)据充分说明(míng)了这一点，在(zài)新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统计(jì)，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的(de)都(dōu)是(shì)来(lái)自家纺赛(sài)道的公司，它们(men)分别是(shì)富安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别是前(qián)者在月线连收七根阳线(xiàn)的(de)基(jī)础上，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为(wèi)基(jī)金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了(le)半壁(bì)江山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ3千克是多少斤 1千克是一斤吗)经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营收还是(shì)归(guī)母(mǔ)净利润，公司(sī)都实现了(le)同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎(hū)对(duì)于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游的(de)物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的(de)绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一(yī)开(kāi)始是挣钱(qián)的(de)，后面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那(nà)么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到到(dào)期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较好(hǎo)的服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 3千克是多少斤 1千克是一斤吗