饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子成(chéng)交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dān225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子g)下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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