饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的(de)一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zh乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲ōng)介公司(sī)可(kě)能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再(zài)次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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