万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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