饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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