5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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