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　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调(diào)整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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