5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)卅是什么意思，卅是什么意思,读音积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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