5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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