5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗>

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(k梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗āi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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