OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)为什么风流女人看指甲低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张为什么风流女人看指甲江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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