饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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