文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zh顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪èng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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