万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音北京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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