近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料(lià不拘于时句式类型，不拘于时句式还原o)和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的(de)重(不拘于时句式类型，不拘于时句式还原zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募RE不拘于时句式类型，不拘于时句式还原ITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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