文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tó海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命ng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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