近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资科长相当于什么级别？(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(科长相当于什么级别？qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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