文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(y泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗íng)问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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