万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(q10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码uán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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