饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各(gè碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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