OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.5悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词12元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单(dā悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词n)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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