5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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