近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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