OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受(sh一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米òu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jì一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米n)30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”