万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗mg alt="北京(jīng)房(fáng)圈大消息！顶级富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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