5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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