文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人g>1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷(国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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