什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级

　　“现(xiàn)在(zài)的(de)房地(dì)产很难再(zài)出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标(biāo)的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且(qiě)是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级(chū)现爆(bào)雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的(de)信贷倾(qīng)向是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的(de)，房企(qǐ)的(de)主要(yào)资(zī)金(jīn)来(lái)源来自新盘的(de)销售。但今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的(de)分化，无(wú)论是在销售，还(hái)是融资等(děng)各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国(guó)资背(bèi)景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背(bèi)景的(de)民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们(men)的(de)逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润(rùn)率(lǜ)是(shì)不是行业内(nèi)最高的；融资成本(běn)是否是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安(ān)成本是否(fǒu)也(yě)是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都(dōu)是(shì)我们(men)看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷(yí)等国(guó)央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发(fā)展、光(guāng)明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企，其(qí)财(cái)务指标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过(guò)于(yú)乐观(guān)的预判未(wèi)来市(shì)场，以(yǐ)及(jí)过于激进的(de)扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入(rù)地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企业(yè)就符(fú)合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身储备(bèi)了很多弹(dàn)药(yào)，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看(kàn)到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出手，但(dàn)出手(shǒu)的(de)章(zhāng)法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企的(de)净(jìng)负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行(xíng)业的复苏速(sù)度并没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险(xiǎn)的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的(de)拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制(zhì)了公司(sī)的扩(kuò)张速(sù)度与净负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资(zī)成(chéng)本更低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根(gēn)据一(yī)季(jì)报(bào)，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭(háng)州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实(shí)现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报(bào)，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的(de)集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游(yóu)应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地产开发环节(jié)与上游(yóu)材料端息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民(mín)保有的(de)住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别(bié)是前者在(zài)月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实(shí)现(xiàn)归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公(gōng)司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金(jīn)经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光(guāng)一时(shí)的(de)家居(jū)板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素(sù)一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的(de)广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情有(yǒu)独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三(sān)只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越(yuè)来越被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这类标(biāo)的(de)大多在香港上市，如(rú)何选择成(chéng)为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例(lì)分(fēn)析：“物业服(fú)务(wù)不(bù)是一(yī)个高毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是(shì)比较高的，每年(nián)到(dào)期(qī)的(de)合同(tóng)里提价(jià)成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固定(dìng)人员成本的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做到(dào)提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

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